未来十年,没有流动性的房子千万不要碰

资产没有流动性,就没有价值。什么是流动性?股票交易时,股票的换手率,或者成交量。房产买卖时,有诚意报价的对手方的数量。在血雨腥风的市场中,观察投资机会的老手,从来不只会看价格,他的眼光必须一直盯着买卖…

资产没有流动性,就没有价值。
什么是流动性?
股票交易时,股票的换手率,或者成交量。
房产买卖时,有诚意报价的对手方的数量。
在血雨腥风的市场中,观察投资机会的老手,从来不只会看价格,他的眼光必须一直盯着买卖的流动性。因为,那些只会看价格来决定交易策略的人,基本都“死”了。
为什么?
因为缺乏流动性的价格,是极其容易被操纵的,只需要花很少的钱,就能把价格拉的很高;当有卖家要按照实时价格出货时,发现根本卖不出去,没有等量的买家对手方来接手,于是只好不断调低报价,交易价格迅速暴跌。
这一点,在股市里是常识;在币圈里,韭菜们在2018年得到了血泪教训;在楼市里,99%的买房者,还不知道自己是韭菜,因为教训的降临,要好几年才落地。
01
黑龙江鹤岗,以“收缩型城市”著称。这里的房子均价不足3000元,一套房子总价最低仅为几万元,不及北上深一个卫生间。即便房价已经白菜到如此地步,竟然还是卖不出去。
2011年前后的温州,房价一度赶超北上广,然而一场民间借贷危机迅速将这个城市打回原形。
当时的温州,是炒房团最大的发源地之一。当民间借贷危机爆发,资金链断裂,所有资产价格都不足以维持,变卖房产就成为唯一的拯救之策。越是急于变卖,价格越是向下滑落,温州房价从最高点一度腰斩。
泰禾地产,2017年中国楼市最大的“地王收割机”之一,土地储备相当亮眼,然而2019年的今天,却面临着抛售资产、断臂自救的困局。
当年辛辛苦苦拿到的地王,现在只能低价抛售以回笼资金。究其根本,负债高企,回款缓慢,现金流无法清偿负债,同样是流动性出了问题。
这三个案例,都指向了一个再简单不过的现实:任何资产,一旦失去了流动性,它的价值就会迅速退化。任何资产,无论当初的价格吹的有多高,只要无法兑现,最终都是废纸一张。
无论对于开发商,还是炒房团,抑或普通购房者,这个规律都适用。
02
流动性深层次的含义是什么?简而言之:变现能力,兑付能力,持续撬动杠杆的能力,将资产变现为现金的能力。
房子失去了流动性,指的是有价无市,没有交易,任何价格、任何浮盈都只是空中楼阁;指的是无人接盘,无论是对城市前景还是资产前景产生疑问,只要没有人再来接盘,那么原有的价格就难以为继。
黑龙江鹤岗是资源枯竭型城市,经济下行,收入增长缓慢,出生率下滑,人口持续外流,即便有棚改货币化的刺激,但当地的楼市仍然激不起一点涟漪。当人们对一个城市的前景产生疑问时,自然会对这个城市的所有资产都打上问号,房地产必然首当其冲。
本土刚需群体支撑不了,外来的接盘侠不看好,这里的房子就失去了的流动性。即便当初房价曾经攀上5000元的高峰,最终也会被抛回地面。
鹤岗并非极端案例,在全国,有N个如鹤岗一样的收缩型城市。经济收缩、人口外流而住房供应过剩,即便目前楼市看起来依旧火热,即便新盘的开盘热度一日甚于一日,但只要未来没人接盘,所有的价格都只是空中楼阁。

每一次次货币流动性的大宽松(包括棚改贷款的刺激计划),全国各地房价都会随之上涨。普涨行情之下,无论是中心城区还是偏远郊区,无论是大城市还是中小城市,房价都会上涨,几乎所有人都能在账面上赚得盆满钵满。
不过,这些上涨,只是股市里的浮动盈利,币圈里的纸面财富,博彩里的筹码,能不能拿出来才是关键。拿不出来,没有流动性的,浮盈从头到尾就是浮盈,没有多大意义。
极端一点,如果遭遇温州式的厄运,出现踩踏事件并非不可能。
03
哪些房子未来将失去流动性?
第一类:没有二手市场的区域。没有二手市场,就没有交易套现的可能。二手市场过于羸弱,新房想要进行变现,就会存在极大困难。
符合这一特征的,一是绝大多数的县城。县城新房供应井喷,未来棚改拆建带来的新增库存又会蜂拥入市,这种地方很难产生二手房市场,有的话,也只会集中于个别区域。
其次是二三线城市的远郊区。这些远郊区,既无地铁线路流经,又无政府部门迁移,更无强势产业导入,教育、医疗配套同样一塌糊涂,更无法用于出租来回笼资金,这种地方也不会有二手房市场。
第二类:非商品住宅及小众需求的房产。这包括商住公寓、小产权房、军产房、车库、非热点城市的旅居地产、缺乏更新及改造可能的老旧小区,以及部分发展中国家的海外房产。
这些房子的流动性,本身就不如商品住宅。在楼市上行期,这些产品还会有人追逐,如果楼市进入横盘乃至下行周期,商品住宅尚且难以维持原来的价格,遑论这些政策风险与市场风险并存的另类资产?
第三类:热门城市里被调控政策锁死流动性的房子。
这一轮楼市调控,不再只是用限购限贷来控制供给需求,而且引入限售来控制流动性。限售从2年3年到5年不等,限售越久,房子的流动性就越弱。

值得注意的是,限售一般是从拿到不动产证开始算起,由于预售制度的存在,从购房到交房拿到不动产证往往需要一到两年时间,这些时间与限售周期叠加,导致房子被锁定的期限长达4-7年。
在楼市上行周期,所有人都还能耐心等待。但楼市一旦出现变故,想要套现却无法套现,想要退场却被强行按在其中,这必然会加剧资产持有的时间成本和风险成本。如果现金流难以为继,家庭的资产配置都会出现危机。
显然,限售周期过长的城市,一定不要轻易炒房,现金流必须要跟上。
04
所以,相比于房价,我们更应该关注的是房子的流动性。
如何判断一个城市的房子是否有流动性?这里有三个指标:
一是:空置率及出租情况。空置率可通过亮灯率来观察,而出租情况则可通过租赁市场来判断。租金回报率过低的区域,甚至租都租不出去的地方,流动性必然成问题。
如果出租情况理想,比如300万总价的房子,年租金6万,虽然市盈率高达了50倍,远远超出股市里大多数好公司的估值,泡沫很大,但是毕竟聊胜于无。那些租不出去的房子,更可悲。
二是:看市场真实供求规模。小产权房存在法律风险,商住公寓变现成本过高,军产房涉及的纠纷更加复杂,这些房子都相对小众,难以经受楼市周期的折腾,抗风险能力太弱,市场一旦转差,问题就会接踵而至。
三是:看二手房成交情况。对于一二线城市来说,随着土地资源开发殆尽,二手房市场未来将会取代一手房市场,有天量新盘供应但无对应二手房市场的区域要谨慎。对于三四线城市来说,既有一手房市场又有相当规模二手房交易的区域是首选。
05
请记住,房子是不动产,且是动辄涉及数百万乃至上千万资金的不动产,甚至是许多家庭靠六个钱包才能支撑起来的不动产,丝毫都疏忽不得。
很多国人,被1997-2017年20年的房价上涨周期给迷惑了,用短时间的资产价格走势,固化成为了历史性的信仰。
明哥反复和大家说,放水(加杠杆)阶段,所有的负债都是资产;到了收水(去杠杆)阶段,所有的资产都是负债。
放水阶段,假设你买了300万总价的房子,首付90万,210万债务,当房子因为“大水漫灌”而涨价,翻倍值600万的时候,你就有390万资产,210万债务。这个时候,你只会后悔当初自己的负债太少了,不够多。
这就是1997-2017年20年间买房会赚钱的真相。无论你自身有钱没钱,只要买下了房子,资产就会增值,银行就会愿意借你更多的钱,你的现金流和生活信心,会持续正向反馈。
其实,这一点对于所有的投资品种,都是成立的,在资本市场里浸淫多年的老手,都深谙这一点,成为他们的常识了,不会以为这是一种信仰。
这个看起来像永动机的游戏,表面上从2017年就结束了,其实2016年就开始了。由于去杠杆,要收回“大水”,过去看起来很好的资产(房子、烂公司的股票、信托、P2P网贷、民间借贷、股权质押),现在反而变成了债务,一个一个持续爆雷。
还是那句话:未来十年,比房价和升值空间更重要的,是安全性和流动性。
只要有流动性,无论价格涨跌,你总能安全着陆,不至于满盘皆输。
关于这一点,加入了明哥“知识星球”的读者们,早就捻熟于胸了。如果你第一次知道,不考虑加入我们吗?

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