美国买房后有哪些税务问题?日常如何省税?

外国人在美置业前了解相关税务规定非常重要。在美国置业前事先做好税务规划,下面我们一起来了解外国人在美国买房会涉及到哪些税务?另外,在平常生活中又能如何省税呢?美国买房涉及哪些税务问题?
◆房产税美国房产税每年都需要缴纳,税率是由各州及地方县议会根据当地的财政需要各自制定的,因此各地的房地产税率会由于所在地不同而各不相同,基本都保持在1%-3%不等,也有部分地区超出这个税率范围。◆房产出租收入的所得税外国人在美国当房东,获得的租金收入属于美国境内的收入,必须在美国缴纳所得税。如果只是单纯出租,即租户在支付房租外,另外自行支付房地产税、维修费用和保险费,这种被动租赁收入采用统一30%税率,而且税务部门需要提前扣除。另一方面,如果外籍人士参与了日常管理、运营和维护出租房屋,租赁收入可以依照普通累进税率进行纳税,这时抵押贷款利率、房产税、维护费用、修理费用和折旧等费用都可以做为支出来计算所得税。外籍投资者可以选择将被动出租收入作为在美国的贸易或业务,从而按照累进税率纳税。Photo byrawpixelonUnsplash◆房产出售的利得税当房产出售时,出售价格与出售成本之间(包括增值成本:如装修,维修成本等)的差额即是资本利得,投资者根据房产持有时间的长短按照资本所得收益纳税。如果是短期持有,即持有房产不到一年,则资本利得按照个人所得税的税率纳税(10%-39.6%)。如果是长期持有,即一年以上,则资本利得税为0至20%(大部分按15%)。对于外籍买家,房屋出租收益和出售收益都是预缴税,如果真正的税款比预缴金额低,您可以在报税时将多付的税金取回,如果真正的税款高于预缴税,在报税的时候您也有责任将剩余部分补齐。Photo byrawpixelonUnsplash◆房产赠与税和遗产税当房产拥有人将美国的房产赠与他人时,会产生赠与税的问题。赠与人需要缴纳赠与税,具体税款视房产价值而定。根据美国联邦税法的规定(请注意由于不同州的关于赠与税和遗产税的要求不同,我们这里仅讨论联邦税法),赠与税的免税额分为年度免税额和终生免税额,年度免税额是按照每个受赠人计算的。拥有美国公民身份的夫妻之间的财产赠与无限免税。如果受赠的配偶不是美国公民,2018年度的免税额则为152,000美金 。当赠与方为外籍人士,而受赠方为美国公民或税务居民,受赠金额在一年内合计超过100,000美金时,受赠人虽无需纳税,但需要向美国国税局报告此项赠与。
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特别注意的是,赠与税和遗产税上定义的“税务居民”比所得税上定义的“税务居民”更加严格,除了要求纳税人有永久居住权以外,还要有长期居住美国的意向,美国国税局对长期居住意向的判定比较主观,主要考虑因素包括留美时间、家庭及朋友居住地及商业活动所在地等,仅仅持有绿卡不能自动符合赠与税和遗产税上定义的“税务居民”要求。日常生活中如何节税?
在美国生活可以抵税节税的事项有很多,纽约市居民需要缴纳联邦所得税,州所得税及市所得税。在具体操作时需要保留原始文件和会计师充分沟通后,在年度个人所得税单中体现税收优惠政策。具体可以从以下一些方面考虑:◆??+??1.房贷保险在美国,如果购屋者支付的头期款较低,银行通常会要求加保房贷保险来防止违约。2.房贷利息与点数除了地产税可以抵税,透过列项扣除方式可将房贷利息与点数当作扣除额项目,最高扣除额 为$1,000,000。3.卖房如果持有 5 年且居住在内 2 年以上的房子卖掉且获利,个人则有$250,000 的扣除额。4.车辆相关法定费用各州规定各有所异,例如在加州,牌照税(vehicle license fee)是可以在列项扣除中扣抵.。◆生活图片来源:pexels.com
1.现金捐款与非现金捐赠只要是符合 IRS 规定的现金捐赠皆可用来减免,至于那些非现金的捐赠,你可以用市价去做 列项扣除。2.进行慈善行为的相关支出例如为评估慈善捐赠或伤害损失而付出的费用,或是为慈善事业而付出的汽车、汽油、制服、停车费等费用等。3.兴趣支出因兴趣而发生的费用也可用来折抵4.博弈损失赌博收入是必须课税的,赌博收入包括(但不仅限于)乐透券、彩券、赛马、和赌场.5.事故、灾难与偷窃损失任何不在保险理赔范围内的住家损失皆可扣抵。6.健康储蓄帐户扣除额HSA 健康储蓄帐户(Health Saving Account, HSA)是一种可节税的帐户,存入帐户的钱免税,从帐户里提领出来支付医疗费用的钱也免税。7. 医疗与牙医费用你可以列举扣抵自己、配偶、抚养人的尚未被保险公司补偿报销的医疗费用。8.医疗目的的房屋翻修如果你是因为医疗目的而翻修房屋,例如增加轮椅友善的出入口、上下楼梯器械等.9. 因工作搬家费用如果你因工作而举家搬迁,且其搬迁距离符合 IRS 规定,则相关的搬家费用也可用来折抵。◆事业1.州税的扣减2.报税手续费报税时所发生的相关费用,如会计师费等,则可以在列项扣除中的“杂项”做 扣抵。3.善用遗产税与赠与税免税额4.与赋税相关的法律费用5. 保险箱租赁费用若因为要保管跟赋税投资相关的文件所产生的保险箱租赁费用,是可做折抵的。6.低收入家庭退税优惠劳动所得税扣抵制(Earned Income Tax Credit, EITC),是美国的扶贫计划,旨在奖励中低收 入劳工,特别是拥有子女的劳工家庭。7.低收入抚养子女扣除额对于不须缴所得税的低收入户,抚养子女的费用还可获得退税,年所得收入在$3,000 以上者 可申请退税 15%,至高$3,000。8. 赡养费如果因为离婚或分居而需支付赡养费,只要符合某些规定,则赡养费也可做扣抵。9.自雇人士的健康保险费Self-employed health insurance deduction若该年有盈利,则自雇人士的健康保险保费 可做扣抵.10. 终身学习扣抵即使已有学位,IRS 仍提供有每年最高$2,000 美元的终生学习扣抵额,只要纳税年度有进 修,学分费、活动费、书籍费、用品和设备费等都可抵税。11. 学贷利息 符合 IRS 规定的学贷利息,2017 年的学贷利息扣抵上限为$2,500,此扣抵上限会逐年递 减。12. AOTC教育费抵免2009 年起,美国联邦政府提供更大方的抵税方案,即美国机会抵税额简称 AOTC,针对前四年的高等教育,每年最高可抵$2,500。13. 教师开支K12 中小学教师有时需要掏腰包买教材用于教学或其他相关支出,可享有个人$250 减税.。14. 找工作的相关开销如果你是采用列项扣除,则你在找工作时所发生的相关费用皆可列入扣除,例如交通费工作中介费等与找工作相关的费用。15. 军旅费用16. 家庭办公室17. 商务用车如果你把自己的车作为公务使用,则可以扣抵部分开支。18. 商务旅行费用若因工出差发生费用,且未获得报销,则也许可以用来扣抵,包含交通费、行李费、食宿 费、电话费等。19. 商务相关开支部分未报销的商务相关支出如交通费、宾客招待费、赠礼支出等,也可列项扣除。20. 工作制服若雇主要求你每天穿着非属于日常合宜服装的制服,则这类 工作制服也可进行扣抵。21. 陪审团收入如果你将陪审团收入交给雇主,则你的陪审团收入可用来抵税。22. 取得利息与股利所发生的费用任何为了取得投资利息与股利而须支付给银行、信托、经纪人的费用。23. 投资相关开支为了管理投资所产生的相关费用,包含顾问费、软体费、保险箱租金、为获取投资建议而订 阅杂志和新闻通讯的费用、往返投资顾问的交通费等. 24. 资本利得损失投资有赚有赔,若手上有赔钱的投资,则个人最高可申报$1,500的资本利得 损失扣抵。25.善用退休金计划扣除额(401K; IRA)26. 传统退休金帐户(IRA)投资损失27. 提早领款罚金28. 坏帐 Bad Debt Deduction29. 住宅能源税收抵免信息来源:优投房专栏作家、网络点击搜索更多长岛海量房源美国房贷计算器与房产定制搜索
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