周浦地王6w的售价再次 “被拒”,本月取证无望,我预判保利首创颂均价不会高于…

内容来自:@楼盘差评公众号:no_021内容由 @楼盘差评 授权,未经允许不得转载 我从月头等到月中,现在告诉我月底都没戏了 一直想写一篇浦东周浦,保利首创颂的文章。我真是“憋”了好久了,本来一心想等…

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我从月头等到月中,
现在告诉我月底都没戏了

一直想写一篇浦东周浦,
保利首创颂的文章。
我真是“憋”了好久了,
本来一心想等它认筹时来一篇,
现在看来,这个认筹我等不及了,
我今天就先来一篇——价格篇。
一来,
它的价格成了悬念,有了说头,
二来,
也不能让我们浦东的用户们
等太久不是!
不结合价格,就断言“值不值”,
那就是“壶喷”,
所以呢,今天我们先来预判一下它的售价。我们先从这块地说起:
“地王年”拿下的
“王中王”

2016年5月,保利竞得的周浦地王,
楼板价高达4.36w/平米,
扣除地块规划5%的保障房,
与15%的自持面积,
实际楼板价高达5.36w/平米。
当时媒体一度叫嚣着,
未来整盘保本均价要突破7w,
甚至要冲击8w。而2016年的周浦在售的新房,
均价不到5w
2016年全年刷新过18幅“地王”,
其中周浦保利这块“地王”,
一度成为地王中的“王中王”。看似顾村地王比周浦高了6.22%,
但是看时间,
顾村地王比周浦的地王晚拍了一个月,
也就是说,
当这块地被保利
以293%溢价率拿下的那一刹那,
溢价率之高,是前无来者的。

硬件很“高级”,
装修很“豪华”

区位条件有限,
便更多强调自己的产品很“高级”。
这一点我是认可的。这样的装修标准,
足以让市区那些“伪豪宅们”羞愧难当了。
现代中式的社区,
也是当下最流行的豪宅做法,
(其实做中式社区的建设是挺贵的)
我从他们内部销讲里看到,
这个迎客松是日本进口的,价值约200w,
这棵树我是看不懂,但是能够感受到,
保利在开发这个楼盘的打造时,
始终在强调和突出它的“高级感”。

但面对ZF“核价”,
这些“努力”都“然并卵”

楼盘从去年开始,
就不断在向ZF申请“核价”,
为了更好的说明,
自己在硬件投入上的成本很高,
送去核价的说明书,重达一公斤,
里面充满了细节和图片,
就为了争取一个“超越板块天花板”的售价。
不过,每一次的结果总是被“弹回来”。

一度想过“曲线救国”

保利曾经一度想先申请别墅价格,
因为这个产品在板块内比较稀缺,
价格参考不像公寓,界限非常分明
如果别墅可以申请到超过8w的单价,
即便卖不掉,也可以在整盘均价上,
做到保住账面上不亏本,
然后再按照ZF给的“市场价”来卖公寓。
想得挺好,但现实就是这么残酷,
我在去年一个偶然机会看到的核价表上,
看到保利颂申请别墅的价格为9.2w,
但得到的批复价格为7w,
很明显,这条“曲线救国”之路,
也没法走通。

扯了那么多的淡,
问题还是绕不过去
保利颂首开到底能申请到多少价格?

相信这个问题,
牵动着想在周浦置业的朋友们的心,
我就在此斗胆预判一回。
均价
5.8w
而且是以内

周浦的房价
是有“天花板”的

周浦现在经常被和康桥连起来叫周康板块,
其实这都是民间自己的叫法,
周浦的房价就是周浦的房价,
和康桥没一点关系。
我们可以很清楚的看出来,
周浦目前最高的新房价格就是5.8w,
这个5.8w就是周浦新房房价的“天花板”,
也是保利颂越不过去的“坎儿”。

那为什么猜5.8w,
而不是更低?

这就要提到一个楼盘—新城西岸公园这也是目前保利颂最大的竞品楼盘,
这个楼盘是个有故事的楼盘。
就在去年上半年,新城西岸公园,
首开取证时,上海公司觉得,
周浦这地界,卖个5.5w没啥问题,
但再高,销售上就会有阻力。
当年周浦出现过的最高新房房价,
是中骏柏景湾
整盘均价不到5w,
加之当时是上海新房限价最严的时候,
新城团队也吃不准ZF是否会同意,
所以战术性的先申请了一个
更高的均价—5.8w,
借此来试试ZF的“弹性”。
嘿!谁曾想,“一条过”,
5.8w毫无阻拦的通过了。
哎呀!
当时销售团队那个“悔啊!”,
就差把肠子给悔青了。
不过好在,
毕竟为公司申请了一个比较高的价格,
新城公司还是就这个售价,
表扬了其销售团队。
后来发生的事情,
大家也都知道了,
接连开了三次盘,
每回要不是如“小孩尿尿”,
就是如“大便干燥”,
就没一次顺畅过。不过好在项目上有利润,
玩命的请中介,给出很高的渠道费用,
周边的东原印柒雅和御中环,
可是被它祸害苦了,
渠道费给不高,
中介玩了命的把客户往新城给带。
就靠着在营销渠道费上的慷慨,
新城西岸总能靠着续销,把房子全卖完。
由此得名–“月光盘”,“月光盘”啥意思呢?
就是开盘后几个月内能清盘。
这次无轨电车开得远了些,
马上拉回来,
说说它和保利颂的售价有几毛关系。
当时我见到新城西岸公园的售价,
我第一感觉就是,
ZF在新城定价上的“有意成全”,
只是为了一年后的保利颂做价格铺垫。
这很好理解,
当年真给了新城西岸公园5.5w,
保利颂就得按5.5w甚至以下拿价格。
那保利颂就亏的连渣都不剩了,
这么大央企在周浦遭遇“吃药”,
周浦ZF也会有压力。
而单独给保利颂一个鹤立鸡群的价格,
那周浦整个定价体系就全乱了,
在周浦搞开发的开发商都会不服,
以后这“队伍”就不好带了。
所以呢,
我很笃定的预判,
保利颂的首开公寓均价
就在5.8w以内。
当然这是我个人的主观猜想,
只做娱乐之用,不作为任何买卖参考,
特此声明!

很多浦东群里的朋友,
都在等我楼市贝利附身,
和他们打个赌,
我就在此先打下猜价格的赌,
如果保利颂的首开均价超过5.8w,
哪怕超过1块钱,
我将在我们楼盘差评的《浦东购房互助群里》发1000元红包,
我会在保利颂认筹当天,
第一时间推送有一房一价表的文章。

如果对浦东、对周浦、
对保利颂感兴趣的朋友,
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她会及时来拉你们,
注意人多别挤。
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