?郑州唯一3年不降的片区,房价还能挺多久?


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今天是来兑现承诺的,因为最近大家一直在追问我这个区域,前几天就去转了转。不说废话,直接来剖析这个区域—港区。

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市场特征

目前对于港区来说存在以下几点:
1、3年来港区房价横盘且价格稳中有降。
正弘中央公园算是区域内一直在售的楼盘,并且经历了郑州的整个周期的房价变化,我们来看下楼盘的价格:
▼正弘中央公园2016-2019价格走势图2016年房价起飞的不止是港区,从9月份突破万元大关之后,算是一直横盘到现在,价格变化不大,再来看现在港区热门楼盘的价格,在郑州主城区价格回调的同时也是倒逼港区的,目前突破1万价格的楼盘,压力是比较大的,高于1万的楼盘有价无市的比较多。
▼热门楼盘价格表其实对于港区来说,最大的利好就是政策的加持,虽然地铁2号线已经通车,但是去主城区还是需要长时间的交通成本的。加上市区项目的回调,以及去年下半年大量土地出让,港区的行情也开始艰难。
2、产品整体刚需化,改善难寻。
由于港区限高,特别是南港,楼层都不会太高。港区本身就是吸引的投资客比较多,非地缘性刚需相对较少的。但是由于均价已经破万,资金属性就会加重,为了吸引这些人,高梯户比的楼盘就出现了,之前在售的楼盘大部分是2t4户,而现在1t3户的楼盘也开始存在,特别是新推出的项目。我们以兴港和昌云著为例,高层面积在86-109平,再大些几乎没有,但是这一期规划是高层和别墅产品,可想而知以后小区的人群纯粹度。
其实不止是他一个,目前按照港区现在的销售情况来说,大面积的户型是不太好卖的,在刚需的小区里面买大户型,改善也是住着憋屈。但是真正纯改善的小区,又很难找到,生活在这里的地缘也是为难。
3、学校比较薄弱
新区教育薄弱是共性,港区优于南龙湖来说,港区属于郑州市的学校,而南龙湖属于新郑。不过目前港区的学校招生的不多,大部分学校都是当地的人再上学,比如122中学,桥航路小学,如果你在北港调研,几乎所有的楼盘都在说这几个学校。虽然港区规划的也有名校,但是具体什么样子也还未定。其实,学校好不好,不仅要看师资力量,生源也是很重要的,未来名校是否能打响也要看两者的结合,不过有总比没有要好。
4、 品牌开发商开始抢滩,南港的压力大于北港。
去年下半年,港区的土拍是最惹人注目的,特别是南港,比如招商以楼面价4703元每平方米拿下54号地,以5486元每平方米的楼面价拿下56号地,楼面价直逼销售价。除此之外,建业,融创,正商等也都进驻港区。
我们都知道北港是现在发展的成熟区域,加上万科美景魅力之城,豫发,以及永威南樾的
交房入住,烟火气味也比较浓厚些,不过我们来看,对于南港楼盘楼面价在4-5千的楼盘来说,北港的价格就是他们的天花板,同样都是8-1万的价格,南港的销售压力会大。
5、利率放松但是比郑州市区上浮的多些。
港区有政策加持,限购也是相对放松些,在这里如果想买房,会更加容易。公积金,组合贷,首付分期等有些楼盘都是可以使用的。不过目前港区的利率比市区的相对高些,在上浮25%左右,而市区的有些楼盘已经开始上浮15%了,对于在港区买过房准备签贷款的购房者,不妨等等。
了解完港区的市场行情,我们再来看港区在售的都有哪些楼盘?如何选择?

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在售热门楼盘

对于港区来说,北港的可选择性、地位以及生活氛围比南港要好些,我们可以着重关注北港的楼盘,为什么?
我们大致可以看下整个港区的规划图:从图中可以看出,未来港区的主中心就是在北港,并且领事馆也选址在这里,虽然对房产产生的作用不大,但是能看到区域的重心。而航空港东区主要是商展,南港是高端制造业,恒大的新能源以及大型的厂区在这里。看到此规划,我们如何选择也脱颖而出了。
首先重点看下北港在售楼盘:▼区位图首先我们先来看推荐的楼盘:融创空港宸院、万科美景魅力之城、兴港和昌云著
融创空港宸院:这个地块是富士康的地,融创开发,这个地块容积率比较低,洋房,1t2户,104-147平,精装,距离地铁2号线有一定的距离。并且这个地方距离机场算是比较近的,会有一定的噪音影响。对于港区来说,想要改善可以看看,人群纯粹度比较高,但是首开价格待定。
万科美景魅力之城:现在主要推6期,精装价格在1.08万,从性价比来说是不错的,4/5期还有少量房源,价格在10.5万,6期位置还算可以,想买可以关注这个吧。
兴港和昌云著:兴港跟和昌开发的项目,产品是高层和别墅,高层面积在86-109平,价格在9500,别墅还没有开,释放价格在1.5万。其实这个小区还挺尴尬的,高层来说,还算可以,就是别墅可能会被牺牲些。
然后再来看其他楼盘:
正弘中央公园一直盘踞在北港多年,斜对面是永威南樾,永威现在3期所剩大户型房源比较多些,精装1.2万,其实品牌打出来,就会有很多忠粉,永威就是一个,任凭小蜜蜂的层层拦截有些人就是不动摇。正弘毛坯一直是这个价格,现在这个价格也比较一般,但是距离地铁近,后期商业跟正商合作了。
安纳西庄园:一期在售的不多了,大户型多些,不过这个小区是这边交房比较早的一个盘,明年9月份。开发商算是国企,不过比较靠东了,周边安置房比多,距离领事馆比较近。但是领事馆不是商业中心,不会天天去。如果不着急,不如往里看看。
御品蔚来云城:建标是比较高的,楼盘对外释放。蒂森电梯,地暖,新风系统等等,不过9360的价格,你觉得实现的可能性有多大。一期富士康员工已经内购,二期对外卖。富士康对房地产开发信心不足,要不然也不会跟融创合作吧。这个位置距离富士康工厂比较近,如果在富士康上班是可以的,他们户型比较吸引的就是南北双阳台。
豫发白鹭源春晓:距离比较近的地铁口还没有开,一期也是剩下大户型,豫发在港区的项目比较多,蓝山公馆,国园交房项目还是不错的,二期待定,可以等等看二期,跟万科近,期待惊喜吧。
看完北港,简单说下南港。虽然去年拍了不少地,但是在售项目也就绿地香颂,和昌盛世城邦,瀚海航城,我们来看一张图:
▼南港项目图(图片来源网络)在售楼盘中,绿地香湖湾内购比较多,和昌盛世城邦一期距离地铁口很近,但是现在价格也已经不低了8700,目前在售的房源是180平的,四期推出待定。
虽然瀚海航城的价格比和昌低,位置不如这两个楼盘。其实不如往北港去看看,舒适度会好些,现在配套都没有建好,买这里不好出租,不好变现。
从上图中可以看出,港区待售项目还是比较多的,楼盘多,对区域来说也是一件好事,区域成熟会快些,而如何选择,除了开发商品牌之外,还有就是拍地楼面价,楼面价越是高的,可期待值就要下降些。
了解了项目,那么未来港区房价如何走呢?

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未来港区怎么走?

港区的市场受郑州主城区的影响比较大,我们来看郑州的库存情况:房地产区别于其他行业,它的开发周期是比较长的,从土拍到到开盘,需要1-1.5年,有些甚至更长。我们来看2016-2018年的库存,2016年比较少,此后库存都在10个月以上,一般一个城市库存在7个月房价就会较稳定,所以2019年郑州的行情也是稳的,但是郑州市场是分化,有些楼盘会降价。
再来看港区的供应量:下个季度,除了龙湖以外,航空港区的预推量不少,后期压力不少。而2018年北港卖住宅用地1900亩,南港2200亩,加起来是4100亩,2018年惠济区供应了1000亩,一个港区的土地供应等于四个惠济区的土地供应,想想年初的惠济区特价房频出,而港区横盘的情况会持续出现,下降幅度不大,因为政府在托底,但是南港首开楼盘价格会低于预期。
交易才能产生价值,我们再来看看二手房市场:
▼郑州二手房1-4中旬的交易情况(数据来源360房产)从这个表格中,我们能看出港区的二手房市场是比较惨淡的,二手房一定是当地人来接盘的,外地人是很少的。港区目前大型产业不足,并且没有足够多的人口,这也是我为什么不建议短期投资以及刚需来这里的。变现不了,房产就只是恒产,资产盘活不起来的。
最后看下,近期批复的5年地铁规划。对于港区来说,本来是比较密集的地铁线路,但是目前这有地铁2号线已经通车,地铁17号线(在修建)这次并无新增地铁线路经过,对港区来说是利空。
对于港区来说,未来房价横盘中有下降,因为政府托底不会大降,但是部分楼盘会受压力推出优惠政策。

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小结

站在港区来说,如果你非要买,北港你可以关注:融创空港宸院、万科美景魅力之城、兴港和昌云著,南港建议你再等等,现在和昌盛世城邦的价格不低,还要明白北港的价值大于南港。
站在郑州的基本面来说,刚需还有短期投资的人是不建议的,地缘还有长期投资可以买。
其实对于刚需还有短期投资的人来说,四环内是比较安全的,按照首付30-60万的情况应该买哪些盘,我制作了一个表格。篇幅有限,可以加我微信,查看朋友圈第一条获取。
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