【镮亚周报】联邦预算出台,APRA放松住房贷款控制,或将引起短期买盘,挽救房产市场?

吴晗(Leona Wu)
镮亚集团金融分析师


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市场新闻
上周联邦预算成为了大家的关注中心。自由党似乎有针对性地削减个人所得税,试图在最后时刻为保住权力而冲锋。

因此,选举前的预算盈余使反对党得以向低收入工人提供更大的减税征税,目标是为了获得他们的360万张选票。
澳洲工党对政府税收计划的其他阶段说“不”的风险是,2024年将澳元税率32.5%降至30%,这是阻碍更多工人进入下一个纳税等级。
因此,政治家眼中的37,001澳元至90,000澳元的收入水平是下次选举结果的关键。
大多数人认为零售支出正在放缓,房价一直处于下滑状态。但根据2月份零售额增长0.8%以及“大型零售商和连锁店”展示更为一致的数据,他们在上个月的销售额增长了1.4%,所以这种看法并不现实。
此外,ANZ-Roy Morgan消费者信心指数周环比增长2.6%,至114.7点,为71个月来的最大增幅。
消费者信心指数现已高于2014年以来的平均114.3点,和1990年以来的113.1点的长期平均值。

议会批准建造新房屋的比例上升了19.1%,同比下降了12.5%。这是对于房产来说艰难的一年,但最近的数据看起来有所好转。
如今,随着经济放缓和房价下跌,我们不得不感谢那些有助于经济增长的积极因素,并且创造就业机会给需要的人。而减税,无论谁来实施,都会有所帮助。
从市场的角度来看,在当前环境下,任何对家庭收入和潜在消费的提振都是好消息。但预算中宣布的减税措施不会立即生效,因此短期内不会产生什么影响。
随着联邦选举的临近,工党提出的减税提议继续吸引大量讨论,其中包括削减超额红利抵免的现金退款、改革负扣税以及提高资本利得税。最初的愤怒程度并没有消退,混乱仍然占主导地位。从投资者的角度来看,红利抵免和资本利得税是最相关的。
长期投资者对于当前的投资,锁定了低于平均水平的回报,因为他们在追逐高于现金/债券回报的过程中,消耗了宝贵的流动性。
推动股东回报的因素有三个, 盈利增长,股息收益率, 以及为盈利增长支付的价格(市盈率倍数)。 目前盈利增长正在下滑; 股息收益率正在下降; 并且为盈利增长支付的价格(市盈率倍数)正在上升。
对于追求积极回报的人来说,还有那些在价格高位时更愿意保持恐慌的人来说,特别是美国股票定价的安全边际目前处于令人不安的低水平。
我们的投资组合目前正持有较高水平的现金,等待回调买入机会。
股票



澳大利亚证交所在上周五,抹去了上周早些时候的涨幅。因为市场想要在上周末发布美国发表就业报告之前,开始考虑规避风险。
上周五,ASX 200指数盘中下跌59点,跌幅0.9%,使该指数上周陷入亏损。
令我们感到惊讶的是,市场的强劲表现远高于我们所认为的市场公允价值。但同样令我们惊讶的是,投资者在美国发生两起可能影响市场走势的事件之前,锁定了利润。


我们的科技行业受到的冲击最大,下跌2.2%,原因是高科技领军企业的下跌。Bravura Solutions股价下跌6%,Appen下跌5.3%,Altium下跌4.8%,Wisetech下跌4.8%。而Afterpay顶住了席卷该行业的寒风,上涨3.1%,至24.65澳元的历史新高。
收益类股是该上周股市下跌的主要原因。整个医药行业下跌1.6%, 其中CSL下跌1.7%, Cochelear 下跌2.7%。消费者日常用品下跌1.7%。所有四大银行均下跌, 其中NAB下降最多1.6%至两周低点。

赢家包括汽车零售商Automotive Holdings,在竞争对手A.P. Eagers提出收购要约的消息传出后,该股跃升14.6%。
投资者对于这个合并提议表示了欢迎,使得A.P. Eagers的股价推高了6%
工程公司SRG Global在宣布与EvolutionMining达成为期三年的协议,为后者的黄金业务提供钻探和爆破服务,之后股价上涨了12.5%。
美国原油期货价格连夜下跌,最近稳定在每桶62.07美元附近。
黄金期货在上周结算价略低于每盎司1,300美元,并于最近变为每盎司1,295.20美元。


就美国上周末的表现而言,我们认为最有说服力的评论来自总统本人,他呼吁美联储打开货币闸门,将全球最大经济体变成一艘“火箭”。
“我认为美联储应该降低利率。我认为他们真的让我们慢了下来。没有通货膨胀。我认为,就量化紧缩而言,现在应该是量化宽松。他上周五离开白宫的时候告诉记者“你将会看到一艘火箭。”
房产



在别人害怕的时候买入是我最喜欢的巴菲特语录之一。
从房地产市场的各个领域都能听到了房价“暴跌”40%到50%的预测。
拍卖清盘率的下降,房产的上市天数(出售房产所需的时间)增加,房地产行业的工作岗位减少是一个悲观的迹象,因为经纪公司和后台部门的员工数量的减少。
截至今年3月,悉尼房价已下跌10.9%,并且自2017年底以来已累计下跌13.9%。墨尔本房价平均下跌9.8%,比最高点低了10.3%。
巴菲特还谈到了收入、流动性、需求周期以及寻求卖空机会的目的。
预算中提议的减税措施应该会带来一定程度的信心下降,而工党提议的取消负扣税和资本利得税的开始时间推迟到2020年1月1日,而不是立即生效的举措,应该会引发一些短期买盘。


这一推迟给投资者抢在此日期之前进行投资而不是之后再进行投资的动机。
短期内另一个积极因素是,澳大利亚审慎监管局(APRA)放松了几年前实施的住房贷款控制,使借款人更容易获得贷款。
目前利率保持较低的情况将持续较长时间,而这正是房地产市场买家乐于看见的,因为他们此前担心还款将增加,租金净收入将下降。
正如Karara的AndrewSmith在我们的会议上提到,10年期债券利率现在低于短期债券利率。 虽然股市可能不喜欢这种情况,但这些房地产借贷者在谈到资产的可承受性的时候是喜于看见这种情况的。
历史往往是重复的。悉尼市场房价从最高点下跌的13.9% 和墨尔本下跌的10.3%和之前的两大房市低迷- 2008 到 2009 年间的全球金融危机和1990年到1991年经济衰退的经历是相似的。
这两次经济衰退都发生在高失业率和高利率时期,而如今这两种情况都没有发生。 更重要的是对资本收益率折扣的调整。目前,个人投资者持有一项资产超过12个月,可以享受50%的折扣,并且只用纳税一半的收益。对于在2020年1月1日或之后购买的资产,折扣将被削减到25%,这意味着投资者将为75%的收益纳税。
这种变化会对资产的投资回报产生巨大的影响。
最高边际税率为47%的纳税人喜欢负扣税带来的好处,因为在现行规则下,投资者在资本收益上的实际税率只为23.5%(47%的一半)。
Tips:在工党的计划下,他们的税率上升到35.25%,这实际上是增加了50%的税收。


投资组合新闻

Boral(BLD)

上周四,当Boral的交易价格为4.65澳元,或公允价值的83%时,我们决定买入这只股票。
Boral面临的挑战之一是,对于投资的利润以及CEO的变更。
该公司剥离东海岸的砖块业务,以及为石膏板和美国砖块业务达成的合资企业,将有利于提高股本回报率。

这一比例在2018年升至6.5%,较2013年2%的低点,该公司的股本回报率在缓慢但稳步的上升。
我预计2019年每股收益为0.4澳元,2020年为0.42澳元,股息率约为70%。
Boral的历史市盈率实际上在16 -20之间则是一个高于市场平均水平,但目前的市盈率已经降至接近12。 我认为该股4.65澳元(6%)的良好收益率为0.28澳元,是对市场负面情绪的一种防御,就像所有周期在市场情绪转变时所做的那样。

CBC & GC1

我很高兴看到,上市投资公司CBC和GC1,都向资产净值靠拢。在上周他们因为董事购买和经理在股价跌至远低于净资产支持的水平时主动购买股票得到了上涨。
GC1的股价为0.86澳元,仍低于每股0.96澳元的净资产值。我们预计,随着回购吸收了大部分陈旧的持有者的股份,这一价差将在未来一两个月内收窄。


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