没有故事的龙湖 才是稳健的龙湖

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融资能力优秀
“时间过得很快,对于上市公司来讲,没有故事就是好故事。”这是龙湖地产(0960.HK)董事长吴亚军在中期业绩会上对上市十年历程发出的感叹。
8月26日,龙湖公布了2019年上半年业绩,合同销售额1056亿元,合同销售面积651万平方米,同比分别增长8.8%和3.5%,稳坐行业前十。再加上上半年已售出但未结算的合同销售2470亿元,今年2200亿元的销售目标完成无忧。
虽然龙湖的规模继续以“小步快跑”稳定增长,但业绩方面有了大幅跃升。今年上半年实现营收386亿,归属股东净利63亿,同比分别增长42.2%和16.2%。扣除少数股东权益、评估增值等影响后核心净利47亿元,同比增长26%。
中国最赚钱的房地产行业已经发展三十余年,潮起潮落中,传奇故事在这些“赚大钱”的人身上不断上演。而对于龙湖来说,这家出身川渝的房企和川军一样,只拿实力说话。
上半年销售过千亿稳居行业前十
龙湖地产今年已经进入第二十六个年头,与成立之初相比,这家房企“老将”逐渐从青涩的追逐者,逐渐变成坚定的领跑者。
龙湖2009年登陆资本市场,上市当年度实现合约销售收入184亿元——这个数字还不及龙湖七月的单月销售额——而在上市十年后的2019年,龙湖半年时间已实现销售1056亿元,核心净利增26%至47亿元,稳居行业前十。
分区域看,今年上半年,长三角、西部、环渤海、华中及华南区域合同销售额,分别占龙湖上半年总合同销售额的33.3%、26.1%、23.4%、10.3%及6.9%。
事实上,这也和龙湖的城市群布局策略彼此相合。龙湖在聚焦热点城市的同时、坚定看好城市群协同发展的前景。
龙湖在今年拿地仍坚持这一策略,上半年新增的50幅土地中,成功扩展漳州、咸阳、中山、茂名四个新城市。上半年新增的924万平方米土储中,长三角、西部、环渤海、华南及华中的新增面积分别占新增总土储的25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。截至六月末,龙湖总土储达到7093万平方米,90%的货量集中在热点城市和价值区域。截至七月末,龙湖已在全国布局一二线城市及围绕都市圈城市群的49座城市。
短债无忧融资成本行业最稳健
在融资水龙头拧紧的当下,现金流已经越来越成为房企未来发展的安全阀。
关于现金流,龙湖的财报中有一系列极为亮眼的数据:净负债53%,在手现金580亿,而短债只有137亿,平均借贷成本4.56%,平均贷款年限5.69年。
总结起来就是负债少,腰包足,借钱容易,还款无忧。
今年上半年,防风险、稳杠杆一再被强调,房地产行业融资水龙头不断拧紧。虽然各大房企“各显神通”,但在融资渠道、成本年期等维度的外部资源、内部能力等均已经出现显著分化。
在金融监管加强、去杠杆以及信贷紧缩背景之下,龙湖仍维持较低的融资成本。今年上半年在境内成功发行22亿元公司债,融资成本在3.99%至4.70%之间,还款期限为五到七年。
而在随后的七月,龙湖再发20亿元住房租赁专项公司债,票面利率3.9%至4.67%,最近的还款期在五年以后。而根据龙湖财报,截至去年底龙湖的总行级授信超过2000亿。
事实上,龙湖的融资能力一直是行业的佼佼者。龙湖CFO赵轶在业绩会上透露,龙湖是少有的从未用过信托、资管等融资方式的房企。龙湖方面“对未来融资成本的稳定是保持信心的。”赵轶表示,龙湖的融资成本现在是4.56%,“在行业里面是最稳健的水平”。
在不断完成融资的同时,龙湖的债务结构仍在持续优化。数据显示,龙湖的有息负债中,一年内到期的债务仅有137亿,在总债务比例中不到10%,现金短债比高达4.22。
极为优秀的短债比意味着更强的偿债能力,而且按照龙湖的计划,今年的经营性收入将实现100亿元,明年将达150亿元,将完全覆盖利息支出。
在负债结构优化的同时,龙湖的规模和体量也在稳步增长。数据显示,龙湖2009年上市之初,发行价不过7.07港元,而在8月26日收盘,最新股价已至27.95港元,与十年前相比涨幅接近三倍,市值已达1666亿港元。
龙湖上市当年总资产仅有285亿元,但根据财报,龙湖截至六月末的总资产达到4711亿,相比上年末增长26.6%,是十年前的16.5倍。
从资本市场的表现来看,龙湖股价处于被低估的状态,但在报告期内资本市场已经对龙湖有了进一步的认可。今年六月,龙湖被纳入恒生中国企业指数成份股。
良好的现金流和不断递增的规模优势,让评级机构将龙湖视为“优等生”。今年上半年,穆迪上调龙湖展望为正面,站稳投资级;标普、惠誉等国际评机构也给予龙湖中资房企中较高评价。
值得一提的是,评级和融资往往具有互相促进或制约的影响。金融机构发放贷款往往需要看企业的评级,评级高的企业可以更容易获得贷款,并且融资成本相应也会更低一些。而龙湖良好的评级表现和极具优势的融资成本彼此相辅相成。
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